De kostenverdeling binnen een VvE helder en rechtvaardig regelen
Binnen een VvE is het essentieel om de kostenverdeling helder en rechtvaardig te regelen. Vooral bij hoofdsplitsing en ondersplitsing kan dit een lastig vraagstuk zijn.
In dit artikel
In dit artikel gaan we dieper in op de kostenverdeling tussen een hoofd-VvE en een onder-VvE en de specifieke uitdagingen die gepaard gaan met hoofdsplitsing en ondersplitsing. Klik op één van de onderstaande links om direct meer te lezen over een specifiek onderwerp:
Hoofdsplitsing en ondersplitsing
Bij een hoofdsplitsing en ondersplitsing is meestal sprake van meerdere gebouwen en/of verschillende gebruiksfuncties, zoals wonen, horeca en winkels. In de hoofdsplitsing wordt het gebouw t een gebouw met meerdere eigenaren verdeeld in afzonderlijke appartementsrechten, waardoor (juridisch) meerdere gebouwen ontstaan of bijvoorbeeld de woningen van de winkels worden gescheiden. Dit is meestal het geval op een resort met verschillende appartementengebouwen. Vervolgens worden deze afzonderlijke appartementsrechten Elk appartementengebouw op dat resort wordt dan op zijn beurt ook ook weer gesplitst in appartementsrechten, zodat meerdere woningen en winkels ontstaan, waardoor een ondersplitsing ontstaat. Elk appartementengebouw, dus elke ondersplitsing, krijgt hierdoor een eigen splitsingsakte en een eigen onder-VvE.
Kostenverdeling bij hoofdsplitsing
Bij een hoofdsplitsing worden de kosten van het gemeenschappelijke deel van het gebouw, zoals bijvoorbeeld de gevel, het dak en de fundering, verdeeld onder de appartementseigenaren in de hoofdsplitsing. De kostenverdeling kan op verschillende manieren plaatsvinden. In elk geval zijn de appartementseigenaars gehouden voor hun breukdeel bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. Dit breukdeel wordt meestal bepaald op basis van het aandeel van iedere eigenaar in de splitsing. In de praktijk wordt dit aandeel vaak gebaseerd op de oppervlakte van het appartement.
Ondersplitsing en de uitdagingen van kostenverdeling
Bij een ondersplitsing ontstaan binnen de VvE verschillende niveaus van gemeenschappelijkheid, waardoor de kostenverdeling bij ondersplitsing ingewikkeld zijn. Het blijkt niet altijd duidelijk uit de splitsingsaktes van de hoofd- en onder-VvE voor welke appartementseigenaar welke kosten zijn. De basisregel is dat de appartementseigenaars in de hoofd-VvE betalen voor alles dat gemeenschappelijk is in de hoofd-VvE en dat de appartementseigenaars in de onder-VvE betalen voor alles dat gemeenschappelijk is in de onder-VvE. De kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars in de hoofdsplitsing, komen indirect voor rekening van de gezamenlijke eigenaars in de ondersplitsing, omdat zij voor hun breukdeel in de hoofdsplitsing moeten bijdragen aan die kosten.
Om de kostenverdeling binnen een ondersplitsing helder te regelen, is het dus belangrijk om duidelijke afspraken te maken in zowel de hoofd- als ondersplitsingsakte. Hierin kunnen bijvoorbeeld bepalingen worden opgenomen over de verdeling van gemeenschappelijke kosten en de verantwoordelijkheden van elke eigenaar. Tevens moet daarbij duidelijk worden bepaald welke kosten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing en welke kosten gemeenschappelijk zijn in de ondersplitsing.
Daarnaast is communicatie en samenwerking essentieel binnen een VvE met ondersplitsingen. Het is belangrijk om regelmatig overleg te hebben en gezamenlijk beslissingen te nemen over kosten en onderhoud. Het kan ook nuttig zijn om een professionele VvE beheerder aan te stellen die de financiën en administratie van de VvE beheert en de kostenverdeling bewaakt.
Vergaderen bij hoofd- en ondersplitsing
De vergadering van eigenaars beslist voor een groot deel over de uitgaven die de VvE mag doen. Bij hoofd- en ondersplitsing is het van belang om alle formaliteiten in acht te nemen. Het is onder meer van groot belang om de vergaderingen op een correcte wijze uit te schrijven, zodat de vergaderingen van eigenaars in onder-VvE(‘s) worden gehouden voorafgaand aan de vergadering die in de hoofd-VvE wordt gehouden. Op die manier kan het stemrecht van de appartementseigenaars in de onder-VvE op een juiste wijze worden uitgebracht in de vergadering van de hoofd-VvE. De wijze waarop dit moet gebeuren, is bepaald in de splitsingsakte.
Uit de praktijk volgt dat al deze complexe regels niet altijd even goed worden nageleefd. Dit zorgt nogal eens voor geschillen binnen VvE’s. Het is belangrijk de regels te kennen of een jurist te raadplegen, om te voorkomen dat de VvE vernietigbare of zelfs nietige besluiten neemt. De gevolgen daarvan kunnen zowel voor de VvE als voor het bestuur van de VvE verstrekkend zijn.
Professioneel advies inwinnen
De kostenverdeling binnen een VvE bij hoofd- en ondersplitsing is een lastig vraagstuk. Het vereist duidelijke afspraken in de splitsingsakte, evenals goede communicatie en samenwerking tussen de eigenaren. Het is raadzaam om professioneel advies in te winnen bij een jurist of een professionele VvE-beheerder om ervoor te zorgen dat de kostenverdeling rechtvaardig en transparant is voor alle betrokken partijen en dat alle regels correct worden nageleefd.
Heeft u vragen over dit onderwerp en zou u meer informatie over dit onderwerp willen ontvangen? Neemt u dan contact op met VvE Curaçao. Klik op de onderstaande knop!
