Een appartement in een VvE: voordelen en verantwoordelijkheden
U bent de trotse en gelukkige eigenaar van een appartement op Curaçao. U woont er niet continu, maar u komt een paar keer per jaar met vakantie naar uw appartement om te genieten van uw bezit, het eiland en natuurlijk, het prettige klimaat.
Om de kosten, die betrekking hebben op uw appartement, redelijk in balans te houden of om zelfs rendement te maken op uw bezit, verhuurt u uw appartement ook aan anderen. U regelt de verhuur van het appartement zelf of u laat dit uitvoeren door een property manager die uw appartement gereed maakt om te verhuren aan anderen.
In principe maakt een appartement onderdeel uit van Vereniging van Eigenaars. Het voordeel van het eigenaar zijn van een appartement in een VvE is dat het gemeenschappelijk onderhoud van het gebouw via de VvE verloopt. U hebt daar, als eigenaar van het appartement, weinig tot geen omkijken naar.
In dit artikel
In dit artikel leest u meer over het belang van onderhoud en professioneel beheer binnen een VvE. Klik op één van de onderstaande links om direct naar een onderdeel te gaan:
Waarom goed onderhoud de waarde van uw bezit verhoogt
U heeft er zelfs baat bij dat het gebouw, waarin uw appartement zich bevindt, in goede staat blijft en tijdig door de VvE wordt onderhouden. Als het gebouw in goede staat is en er netjes onderhouden bij staat, zal die goede staat de verhuurbaarheid vergroten. Maar natuurlijk zorgt die goede staat en goed onderhoud er ook voor dat de waarde van uw appartement stijgt, zodat bij eventuele verkoop een hogere verkoopprijs bedongen kan worden. Op die manier rendeert uw bezit, en dus uw investering, niet alleen door de betere opbrengsten bij verhuur, maar uiteindelijk ook bij verkoop in de toekomst.
Een VvE moet dan natuurlijk wel de middelen hebben om die goede staat en het regelmatig uitvoeren van onderhoud aan het gebouw goed op peil te brengen en te houden.
Om die reden is het van belang, voor zowel eigenaars-bewoners, als investeerders van een appartement, om in te zien dat continuïteit van onderhoud en beheer juist de waarde van uw bezit verhoogt.
De verleiding van besparen op VvE-kosten
Helaas wordt er echter vaak gedacht dat er meer rendement gemaakt kan worden, indien de kosten voor het beheren en onderhouden van een VvE zo laag mogelijk worden gehouden. Eigenaars en investeerders denken vaak meer rendement te kunnen behalen door op deze kosten van een VvE te besparen, onder het argument dat het te veel geld kost.
Omdat een appartement vaak als investering wordt gekocht, is het echter cruciaal om het rendement op de langere termijn niet uit het oog te verliezen.
Risico’s van een vrijwillig bestuur binnen de VvE
De VvE wil vaak op kosten van beheer en onderhoud besparen, door het beheer en onderhoud zelf te gaan uitvoeren met een vrijwillig bestuur dat bestaat uit een aantal betrokken eigenaars. De administratie van de VvE wordt dan gedaan door een boekhouder die vaak een bekende is en het onderhoud aan hen bekende partijen te gunnen. Alles bedoeld om de VvE geld te besparen.
Helaas blijkt maar al te vaak dat dit op de korte termijn voor de VvE een financieel voordeel lijkt op te leveren, maar dat dit beleid op de lange termijn, meer gaat kosten. Het gaat vaak in het eerste jaar nog goed, maar het tweede of derde jaar komen de eerste tegenslagen al naar voren.
Enkele voorbeelden zijn:
- Bestuursleden houden ermee op, overlijden, of hebben geen tijd of zin meer. Als een bestuur(lid) afscheid neemt gaat er tegelijkertijd veel inhoudelijke kennis over de VvE verloren
- Onderhoudskosten blijken hoger te worden dan eerder begroot, men heeft bijv. geen rekening gehouden met bepaalde wettelijke verplichtingen of er is geen rekening gehouden met onvoorziene zaken of tegenvallers
- Het beheren en het organiseren van het onderhoud van de VvE blijkt achteraf toch meer (vrije) tijd te kosten en gaat niet altijd naar wens van de andere eigenaars. Helaas spelen eigen standpunten van eigenaars of persoonlijke agenda’s een rol bij het besturen van een VvE, wat goede besluitvorming ten behoeve van het algemeen belang van de VvE kan belemmeren
- Er ontstaan (vaak onterechte) conflicten tussen eigenaars omdat men het niet eens is met de voorstellen van het bestuur aan de VvE
- Besluiten tot het verhogen van de begroting, maar ook besluiten tot het uitvoeren van onderhoud, blijven uit
- Uiteindelijk wordt er door en voor de VvE te weinig budget gereserveerd om het uitvoeren van onderhoud uit te kunnen voeren, of wordt er helemaal geen onderhoud meer uitgevoerd en gaat het gebouw langzaam maar zeker in kwaliteit achteruit.
Kortom, het zelf beheren en onderhouden van een VvE met een vrijwillig bestuur kan, maar de continuïteit loopt daarbij groot gevaar.
Daarbij moet niet vergeten worden dat de zware taak en verantwoordelijkheid, die enkele vrijwillige eigenaars als bestuur namens alle eigenaars op zich neemt, behoorlijk belastend en ingrijpend is voor die betreffende eigenaars. De inzet en moeite die het besturen kost, levert vaak erg weinig waardering of dankbaarheid op.
De gevolgen van achterstallig onderhoud
De bedragen die nodig zijn om (groot) onderhoud uit te kunnen voeren zijn vaak aanzienlijk. Niet of nauwelijks reserveren betekent dat er in de VvE onvoldoende budget is om onderhoud uit te voeren als dat nodig is. Bij VvE’s waar dit jarenlang de realiteit is geweest, komen eigenaars dan uiteindelijk tot de conclusie dat er een inhaalslag gemaakt moet worden om het onderhoud weer op een goed peil te brengen. Helaas is dat voor eigenaars vaak een bittere pil om te slikken
Een simpele rekensom, die in zo’n geval gemaakt kan worden, is dat men de totale kosten die bij zo’n inhaalslag gemaakt moeten worden, deelt door het aantal jaren dat er niet of nauwelijks is gereserveerd voor onderhoud. Dan ontdekken de (huidige) eigenaars dat het al die tijd besparen op onderhoud en/of professioneel beheer, niet verstandig is geweest. In feite zijn door dat beleid de problemen van de VvE vooruitgeschoven, alleen om de maandelijkse voorschot bijdrage laag te houden. De VvE is daardoor ingeteerd op haar vermogen en heeft door dat beleid het gebouw ook nog eens in een slechtere staat gebracht.
De meerwaarde van een professionele VvE-beheerder
Een professioneel beheerder zorgt voor continuïteit binnen de VvE, voor strategische besluitvorming door de Vergadering en draagt bij aan anticiperend beleid in onderhoud. En een professioneel beheerder zorgt ervoor dat er voldoende gelden gereserveerd worden voor het toekomstig onderhoud aan het gebouw van de VvE. En dat is toch eigenlijk het doel van iedere eigenaar-bewoner of investeerder, rendement behalen voor nu, maar ook voor de toekomst!
Heeft u vragen over dit onderwerp en zou u meer informatie over dit onderwerp willen ontvangen, neemt u dan contact op met VvE Curaçao. Klik op de onderstaande knop!
