Wat is een VvE?

Hoe is de rechtsvorm “VvE” ontstaan?

Op zich is het ook niet vreemd dat veel eigenaars niet goed weten wat een VvE inhoudt. Een VvE is namelijk een rechtsvorm die eigenlijk alleen in Nederland is ontwikkeld, met name omdat er na de 2^e wereldoorlog in Nederland veel woningnood was en er, ineens, veel in de hoogte werd gebouwd. Hiermee werd de mogelijkheid geboden om met meerdere eigenaars in één gebouw te wonen. Om dat “samenwonen” enigszins georganiseerd te laten verlopen, is destijds het appartementsrecht ingevoerd in de Nederlandse wet en zijn (op een later moment) VvE’s daarvan onderdeel gaan uitmaken.

Waarom is een VvE ontwikkeld?

Om het mogelijk te maken om met meerdere eigenaars in één gebouw samen te wonen, maar wel zodanig dat iedere eigenaar een privé deel heeft, is de VvE als organisatie in het leven geroepen. De VvE is er dan ook om voor alle eigenaars van een appartementsrecht, de gezamenlijke belangen van deze eigenaars in goede banen te leiden en te organiseren. Zo kan de VvE voor alle eigenaars zorgen dat het gebouw in stand wordt gehouden en wordt onderhouden.

Wat is het doel van de VvE?

In de statuten is het doel van een VvE bepaald: ‘het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’. Een VvE is dus opgericht voor maar één doel. Het op een goede, financieel verantwoorde manier onderhouden én in stand houden van gemeenschappelijke zaken en delen van het gebouw. Daarnaast behartigt de VvE de belangen van de gezamenlijke eigenaars. Ook stelt, indien nodig, de VvE regels en voorschriften vast over de wijze van omgaan met elkaar en hoe de VvE omgaat met de gemeenschappelijke gedeelten en - zaken. Voor de VvE’s zijn specifieke regels en wetten opgesteld om één en ander juridisch goed te laten verlopen in het dagelijks verkeer.

Juridische status van een VvE

Allereerst moet begrepen worden dat een VvE een op zichzelf staande rechtspersoon is, een entiteit met een eigen bankrekening, eigen verzekeringen en een eigen organisatie. Een VvE heeft daarom niet alleen een bankrekening, maar ook een spaarrekening op haar naam. Alle eigenaars zijn verplicht lid van de VvE, omdat zij immers door het kopen van een appartementsrecht mede-eigenaar zijn geworden van het gebouw.

Betekent het eigenaar zijn van een appartementsrecht dan ook dat een fysiek appartement daadwerkelijk in eigendom is van die eigenaar? Nee, dat betekent het niet. Het is immers niet mogelijk om als eigenaar van een appartementsrecht een deel van het gebouw weg te halen, zonder meer te vergoten of te verkleinen, te verbouwen of te slopen. Het is dus niet mogelijk om als eigenaar van een appartementsrecht daar zelf over te beslissen, alsof het gebouw van deze eigenaar zelf is. Daarom is het gebouw in appartementsrechten gesplitst, wat wil zeggen dat er in feite een waarde is gegeven op een deel dat persoonlijk door een eigenaar gebruikt kan worden. Het appartementsrecht is in feite een exclusief gebruiksrecht van het appartement en het gezamenlijk gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten. Het recht tot gebruik van het appartement is verkoopbaar, verhuurbaar en vertegenwoordigt dus een financiële waarde, in feite de geldende waarde in het handelsverkeer.

Hoe ziet de organisatie van een VvE er uit?

Omdat de eigenaars gezamenlijk eigenaar zijn van het gebouw en recht hebben op het gebruik van hun appartement en de gemeenschappelijke gedeelten, zijn regels noodzakelijk voor de organisatie van veel zaken. Zoveel mensen, zoveel wensen, want alle eigenaars samen moeten het namelijk wel eens zijn en worden over bijvoorbeeld het onderhoud aan die gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Denkt u hierbij aan onderhoud aan het gemeenschappelijk dak waar alle eigenaars onder zitten. Of het onderhoud aan de gemeenschappelijke aanvoerleidingen in het gebouw van drinkwater, maar ook het onderhoud aan de gemeenschappelijke afvoerleidingen van afvalwater waarop dan weer de privé aan- en afvoerleidingen van het appartementsrecht op zijn aangesloten.

Om dit lastige proces van overeenstemming bereiken over het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken tussen de verschillende eigenaars goed en eerlijk te organiseren is een VvE ontwikkeld. Een VvE is dus vooral een organisatie die ervoor zorgt dat het gemeenschappelijk onderhoud aan het gebouw in ieder geval wordt uitgevoerd met in achtneming van de belangen van alle verschillende eigenaars in dat gebouw. Daarnaast behartigt de VvE als organisatie de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. Denk daarbij aan het namens de VvE afsluiten van de opstalverzekering, het optreden tegen een eigenaar die de regels overtreedt, of het starten van een procedure tegen een aannemer die het dak niet goed heeft hersteld.

Verschil tussen een VvE en een gewone Vereniging

Een belangrijk verschil in een VvE is echter dat alle zaken en uitgaven die een VvE wil gaan doen eerst overlegd moeten worden met alle eigenaars in de vergadering van eigenaars. In feite is dat een logisch gevolg omdat alle eigenaars gezamenlijk de gelden van de VvE bijeen hebben gebracht en daardoor er ook gezamenlijk over mogen beslissen.

Dat houdt dus in dat de meerderheid van de eigenaars eerst toestemming moeten geven tot het doen van uitgaven door de VvE, voordat het bestuur of bestuurder deze uitgaven mag uitvoeren. In een VvE is het bestuur dus ondergeschikt aan de besluiten die zijn genomen door de vergadering van eigenaars. In een VvE moet het bestuur in feite uitvoeren wat de vergadering van eigenaars heeft besloten. Als het bestuur van een VvE zaken wil uitvoeren, terwijl dat besluit nog niet is genomen door de vergadering van eigenaars, dan is het bestuur of bestuurder in overtreding. Het is niet toegestaan om achteraf uitgaven of kosten te verantwoorden! Alle eigenaars kunnen hierdoor in principe er zeker van zijn dat er geen uitgaven gedaan worden die niet zijn overlegd met én zijn besloten door de vergadering van eigenaars.

Dit is anders bij een ‘gewone’ vereniging die is opgericht volgens Burgerlijk Wetboek 2. Dat zijn alle verenigingen, behalve de vereniging van eigenaars (Burgerlijk Wetboek 5). De reden hierachter is dat leden van een VvE verplicht lid zijn en leden van een ‘gewone’ vereniging vrijwillig lid zijn. Bij een gewone vereniging is het gebruikelijk dat het bestuur achteraf de uitgaven en kosten verantwoordt. Uiteraard dient het bestuur dan ook binnen de door de algemene ledenvergadering (ALV) vastgestelde begroting te blijven, maar de vrijheid van het bestuur om te handelen zonder overleg met de ALV is groter. Bij resorts wordt nogal eens gebruik gemaakt van een gewone vereniging die dan het beheer voert van de infrastructuur en andere gemeenschappelijke zaken (zoals het zwembad, het groen en de verlichting). Ook bij ‘gewone’ verenigingen dient goed te worden gekeken naar de statuten en het eventuele huishoudelijke reglement, om te weten wat de exacte regels zijn die gelden voor het bestuur en wat de exacte regels zijn op het resort.

Wie beslist in de VvE en hoe beslist een VvE?

Zoals hierboven al is beschreven bestaat de vergadering van eigenaars dus uit alle leden van de VvE (de eigenaren van een appartementsrecht). De vergadering van eigenaars is dan ook het hoogste orgaan van de VvE en het enige orgaan dat besluiten kan nemen over de gemeenschappelijke zaken en delen. Hierop is slechts één uitzondering, namelijk dat alleen in spoedeisende gevallen het bestuur zelf mag besluiten. Ook in dat geval zijn de uitgave die het bestuur mag doen beperkt aan een maximumbedrag.

De wetgever heeft bewust deze wijze van organisatie van een VvE zo ingesteld. Dit heeft de wetgever gedaan om ervoor te zorgen dat iedere eigenaar vooraf zijn mening of standpunt kan geven over wat er gebeurt met de gelden die door de eigenaars in de VvE gespaard worden. Hierdoor kan dus ook worden voorkomen dat het bestuur namens de VvE uitgaven doet die niet door de vergadering zijn goedgekeurd.

De VvE is dan ook de rechtspersoon die namens alle eigenaars van een appartementsrecht het gebouw beheert, de exploitatie van de VvE uitvoert, en opdracht geeft voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE. Daarnaast is de VvE dan ook de rechtspersoon die het budget voor toekomstig onderhoud spaart, het gebouw van de VvE verzekert, de benodigde gelden voor de VvE incasseert bij de eigenaars, maar ook de organisatie die eigenaars in de VvE maant tot betalen van achterstallige service bijdrage.

Waarover, wanneer en wat kan er besloten worden?

De vergadering van eigenaars kan alleen over die zaken en onderwerpen besluiten die op de agenda van de vergadering van eigenaars staan én die zijn onderzocht, onderbouwd en waarvan de financiële gevolgen bekend zijn. Zonder goede onderbouwing een besluit nemen is immers niet verstandig, omdat de VvE dan een risico neemt waarbij de financiële gevolgen niet zijn te overzien. Omdat een beslissing over onderhoud van de VvE vaak over grote uitgaven gaat, is het van belang dat deze uitgaven zo goed mogelijk onderbouwd zijn en geen onverwachte kosten met zich brengen. Dit is geen eenvoudige materie en vergt zorgvuldig onderzoek en kennis van zaken, want het gaat hier vaak om forse bedragen. Ook dient er rekening gehouden te worden met het uitsluiten van gevaren, risico’s, aansprakelijkheden en het maken van juiste betalingsafspraken door de VvE. Dat is de reden waarom een VvE vaak een professioneel VvE beheerder die zaken laat voorbereiden en uitwerken zodat alle appartementseigenaars een juiste beslissing kunnen nemen. Op die manier weten alle eigenaars altijd van tevoren welke financiële gevolgen een besluit heeft voor de toekomst!

Onderwerpen die niet op de agenda van de vergadering van eigenaars staan maar toch ter sprake komen tijdens de vergadering van eigenaars, kunnen formeel niet besloten worden. Deze onderwerpen dienen dan op een volgende vergadering onderzocht, onderbouwd en behandeld te worden waarbij de financiële gevolgen inzichtelijk zijn gemaakt. Hierdoor zijn in ieder geval alle eigenaars van een appartementsrecht geïnformeerd over een te nemen besluit.

Het is daarom ook van groot belang dat alle eigenaars een onderwerp zo duidelijk mogelijk en financieel onderbouwd krijgen, tijdens de vergadering van eigenaars, zodat iedere eigenaar zijn mening kan geven en de vergadering van eigenaars daarna een weloverwogen besluit kan nemen. Uiteindelijk beslist de meerderheid van de eigenaars in de vergadering van eigenaars.

Een professionele VvE beheerder kan een VvE volledig ondersteunen op zowel organisatorisch, financieel, administratief als technisch gebied. Hierdoor kunnen de appartementseigenaars erop vertrouwen dat alles goed is geregeld en wordt gecontroleerd. Het bestuur van de VvE wordt hierdoor een belangrijke taak uit handen genomen, waardoor het bestuur meer een controlerende dan uitvoerende rol krijgt. Het is dan ook niet zonder reden dat steeds meer VvE’s besluiten om een professionele VvE beheerder in te schakelen voor het zo goed mogelijk laten beheren van het gebouw, de financiële middelen en daarmee de belangen van de gezamenlijke eigenaars!

Laat ons u ondersteunen

Heeft u vragen over het bovenstaande? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via onderstaande knop. We staan voor u klaar!

Neem contact op