De splitsingsakte is de bijbel van de VvE
Voor het splitsing van grond (en gebouw) is een splitsingsakte nodig die bij de notaris wordt passeert. De splitsingsakte bestaat in elk geval uit een beschrijving van welke grond wordt gesplitst, de (kadastrale) omschrijving van de appartementsrechten, het splitsingsreglement en de splitsingstekening (artikel 5:111 BW). Het splitsingsreglement bepaalt de regels die gelden binnen de VvE en waaraan de appartementseigenaars zich dus dienen te houden. In de praktijk komt het vaak voor dat de splitsingsakte onvoldoende duidelijk is. Hierdoor ontstaan veel geschillen binnen de VvE en gerechtelijke procedures. Daarnaast wordt vooraf niet altijd even goed nagedacht over wat de ontwikkelaar van de grond nu precies wil realiseren en wat dus het beoogde doel is van de splitsing van de grond in appartementsrechten. In dit artikel zal ik enkele onderwerpen van de splitsingsakte beschrijven die de aandacht verdienen van de projectontwikkelaar en de notaris die de splitsingsakte passeert.
Wat moet het splitsingsreglement inhouden?
In het splitsingsreglement moeten een aantal zaken in elk geval worden opgenomen (art. 5:112 BW). Allereerst welke kosten en schulden voor de gezamenlijke eigenaars zijn en daarbij een regeling voor een jaarlijks op te stellen exploitatierekening en stortingen die de appartementseigenaars moeten doen. Daarnaast een regeling voor het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Als laatste moeten de regels voor de opstalverzekering van het gebouw, de oprichting en de statuten van de VvE in het splitsingsreglement worden opgenomen. Daarnaast worden nog tal van andere onderwerpen in het splitsingsreglement opgenomen, die al dan niet wettelijk zijn bepaald (art. 5:106 e.v. BW).
De projectontwikkelaar dient goed na te denken over het project dat hij wil realiseren en de wijze waarop de toekomstige appartementseigenaars daarvan gebruik willen maken. De projectontwikkelaar zal zich moeten bedenken wat de toekomstige appartementseigenaars belangrijk vinden voor hun woongenot. Hoe hoger het beoogde woongenot, hoe hoger de waarde van de appartementen zal zijn.
Welke geschillen ontstaan over de kosten en schulden voor de gezamenlijke eigenaars?
De kosten en schulden die verband houden met het onderhoud, gebruik en noodzakelijke vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Om te bepalen welke kosten dit precies zijn, zal allereerst uit het splitsingsreglement moeten blijken wat gemeenschappelijk is. Doordat niet alle onderdelen in het splitsingsreglement worden vermeld, of de gebruikte termen voor verschillende uitleg vatbaar zijn, is dit vaak een bron voor geschillen. Immers, als niet duidelijk is of een bepaald onderdeel – zoals een balkonvloer of een waterleiding – in het gebouw gemeenschappelijk of privé is, dan kan ook niet worden bepaald of de kosten daarvan voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen of voor een individuele appartementseigenaar.
Dit soort onduidelijkheden ontstaan ook vaak als sprake is van hoofd- en ondersplitsing binnen een VvE. Omdat in de akte van hoofdsplitsing niet duidelijk wordt vermeld welke onderdelen wel en niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren, ontstaat tussen de hoofd-VvE en de onder-VvE(’s) vaak discussie over voor wiens rekening de kosten van onderhoud komen.
Ook als wel duidelijk is wat tot het gemeenschappelijk gedeelte behoort, dan nog kan discussie ontstaan over de kostenverdeling. Dit wordt meestal veroorzaakt doordat in het splitsingsreglement een afzonderlijke kostenverdeling is opgenomen waarmee de kosten voor onderhoud worden toebedeeld aan de appartementseigenaars die gebruik maken van een bepaald onderdeel van het gebouw. Dit is het zogenaamde dienstbaarheidscriterium.
Dit soort onduidelijkheden kan zoveel mogelijk worden voorkomen door vooraf te bepalen welke onderdelen in een gebouw zitten en die onderdelen expliciet en in duidelijke bewoordingen te beschrijven. Hiervoor is kennis van het te realiseren project vereist. Verder is een uitzondering op de kostenverdeling bij gemeenschappelijke gedeelten en zaken niet aan te raden. Het dienstbaarheidscriterium is bijna niet uit te leggen en zorgt ook voor de nodige geschillen.
Waarom is de omschrijving van het appartementsrecht van belang?
De omschrijving van de splitsingsakte moet ervoor zorgen dat elke appartementseigenaar weet op welke wijze hij zijn appartement mag gebruiken. Het appartement moet worden gebruikt overeenkomst de bestemming die daaraan is gegeven in de splitsingsakte. Dit klinkt heel eenvoudig, maar uit de vele procedures die hierover zijn gevoerd, blijkt dat dit een complexe materie is. De wijze waarop een appartement mag worden gebruikt, volgt namelijk niet alleen uit de omschrijving van het appartementsrecht, maar ook uit de bepalingen in het splitsingsreglement. Dit betekent dat de inhoud van de gehele splitsingsakte van belang is om te bepalen op welke wijze een appartement mag worden gebruikt door de appartementseigenaar of gebruiker.
Veel geschillen gaan over het wel of niet mogen verhuren van een appartement voor korte duur, of het verhuren aan meer dan één gezin. Daarnaast gaan veel geschillen over commercieel gebruik. Mag bijvoorbeeld een appartement dat is bestemd tot het gebruik van een winkel, ook worden gebruikt als restaurant of café?
Geschillen over de wijze waarop een appartement mag worden gebruikt, worden doorgaans veroorzaakt door een onduidelijke beschrijving in de splitsingsakte. Dit kan zijn omdat de splitsingsakte tegenstrijdigheden bevat, maar ook doordat de omschrijving te ruim of juist te beperkt is. De projectontwikkelaar doet er verstandig aan te bedenken op welke wijze de toekomstige appartementseigenaars hun appartement willen gebruiken én hoe zij willen dat anderen hun appartement gebruiken. Veel geschillen kunnen worden voorkomen door duidelijk in de splitsingsakte te beschrijven op welke wijze appartementen wel en niet mogen worden gebruikt. Verder door ervoor te zorgen dat geen tegenstrijdigheden in de splitsingsakte staan. Uiteraard kan enige onduidelijkheid nooit helemaal worden voorkomen, omdat men altijd te maken heeft met veranderingen en voortschrijdend inzicht.
Een optimaal fundament voor uw VvE?
De splitsingsakte is het fundament voor de VvE en bepaalt (indirect) voor een groot deel de wijze waarop de appartementseigenaars met elkaar omgaan. Een projectontwikkelaar die zorgt voor een goed doordachte splitsingsakte, zorgt voor een fundament waarmee een zo hoog mogelijk woongenot voor de toekomstige appartementseigenaars wordt bereikt. Een hoger woongenot zorgt voor een hoger rendement. Toekomstige eigenaren weten waar zij als eigenaar aan toe zijn en waar zij financieel op instappen. Dat geeft zekerheid op de investering voor de toekomstige eigenaar. De ontwikkelaar kan ervoor zorgen dat de splitsingsakte geen bron voor geschillen en gerechtelijke procedures wordt. Dergelijke issues binnen de VvE zorgen voor veel frustratie bij de appartementseigenaars, waardoor het woongenot aanzienlijk wordt aangetast, hoe mooi het gerealiseerde project ook mag zijn.
Neem contact op
Hebt u behoefte aan gespecialiseerd advies over de inhoud van de splitsingsakte of wenst u bijstand bij het opstellen van de splitsingsakte, neemt u dan contact met ons op.
