Wat is groot onderhoud?
Groot of periodiek onderhoud is onderhoud dat ofwel in een korte tijdsbestek moet worden uitgevoerd, ofwel in een lange(re) tijdsbestek moet worden uitgevoerd. Veel groot onderhoud wordt in vaste cycli uitgevoerd en komen dan ook regelmatig terug om uitgevoerd te worden.
Een korte tijdsbestek kan een cyclus van 3 tot 10 jaar zijn. Te denken valt hierbij aan:
- Het schilderen van gemeenschappelijke zaken
- Periodieke, intensieve controle’s van brandbeveiligingsinstallatie
- Periodieke, intensieve controle’s van zwembadinstallatie
- Dakinspecties
Een langer(e) tijdsbestek zijn cycli die een grotere tijdspanne omvatten. Hierbij kan men denken aan:
- Het vervangen van bestrating
- Het vervangen van verlichting
- Het vervangen van slagboominstallaties
- Het vervangen van delen van de liftinstallatie
- Het vervangen van installaties voor de brandveiligheid
- Het vervangen van zwembadinstallaties
Zoals uit bovenstaande onderhoudszaken is op te maken dat onderhoud in een korte cyclus niet jaarlijks is maar een tijdsduur kan hebben van 3 tot 10 jaar. Vaak zijn deze onderhoudszaken vanuit de overheid verplichte inspecties of inspecties die de VvE helpen om goed in te schatten wanneer zaken vervangen moeten worden.
Onderhoudszaken die een langere cyclus kennen zijn vooral werkzaamheden in verband met vernieuwen of vervangen van onderdelen of instalaties.
Het schilderen van gemeenschappelijke zaken is onderdeel van groot onderhoud
Hoe wordt bepaald dat er groot onderhoud uitgevoerd wordt?
Een Vereniging doet er verstandig aan om te kijken welke vormen van onderhoud gezamenlijk moeten worden uitgevoerd. De splitsingsakte is hierbij onontbeerlijk. In de akte wordt aangegeven welke delen gemeenschappelijk zijn en welke delen niet gemeenschappelijk. Met een bouwkundig expert kan vervolgens bekeken worden wat de technische onderhoudsstaat op enig moment van deze onderdelen zijn en wanneer de Vereniging, naar verwachting, onderhoud aan deze delen moet gaan uitvoeren. Daarnaast kan de bouwkundig expert ook aangeven wat de cycli zijn van de verschillende onderdelen en wat de kosten zijn voor de uitvoering. Deze kosten zijn meestal gebaseerd op normbedragen. De bouwkundig expert maakt over de opgenomen zaken een rapportage.
Met deze rapportage kan de Vereniging een Meer Jaren Onderhouds Planning (MJOP) opstellen. Een MJOP is een lijst met alle gemeenschappelijke delen die onder de verantwoordelijkheid van de Vereniging vallen, waarbij het onderhoud over meerdere jaren worden opgenomen. Vaak beslaat een MJOP een tijdsbestek van 10 tot 15 jaar, maar een MJOP kan ook uitgerekt worden over een periode van 40 of zelfs 50 jaar.
Met de MJOP in handen heeft de Vereniging een tool om op een correcte manier te reserveren, waarbij het vanzelfsprekende uitgangspunt is dat de eigenaren niet in de buidel hoeven te tasten en er dus bijtijds voor Groot Onderhoud dat uitgevoerd moet worden, is gereserveerd.
Op basis van de MJOP en het besef dat de Vereniging weet wat de baten en kosten zijn vanuit de financiële begroting kan er een Meer Jaren Financiële Planning (MJFP) gemaakt worden met hetzelfde tijdsbestek als de MJOP. Voor eigenaren van de Vereniging, alsmede voor de Vereniging zelf, is het dan in één oogopslag helder en duidelijk wat de toekomst brengt, hoe de ontwikkeling van de kosten zijn, zowel voor de reservering Groot Onderhoud als de daaruit voortvloeiende servicekosten van de leden.
Wie bepaald dat er groot onderhoud uitgevoerd wordt?
Wanneer de vergadering van eigenaars besluit een MJOP en een MJFP te (laten) maken en deze rapportages zijn afgerond, worden zowel de MJOP als de MJFP, aan de vergadering van eigenaars gepresenteerd. Indien noodzakelijk is het mogelijk om in de vergadering van eigenaars nog aanpassingen aan de gepresenteerde rapportages te doen. Maar uiteindelijk besluit de vergadering van eigenaars, dus alle eigenaren gezamenlijk, tot vaststelling van de MJOP en MJFP.
De MJOP en MJFP is een jaarlijks terugkerend agendapunt op de vergadering van eigenaars, zodat nieuwe inzichten direct kunnen worden gedeeld met de eigenaren en er jaarlijks vaststelling is van de specifieke jaarsnede van de MJOP en MJFP!
Vanuit het bovenstaande kunt u opmaken wat Groot Onderhoud precies inhoudt. Voor een goed financieel en onderhoudstechnisch inzicht is het van belang om een MJOP en een MJFP te maken die jaarlijks up-to-date worden gehouden. In een volgend artikel wordt nader ingegaan op uitvoering van Groot Onderhoud en hoe dit op een correcte manier kan worden aangepakt door de Vereniging van Eigenaren.
Laat ons u ondersteunen
Voor vragen over het bovenstaande kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen via de onderstaande knop. Wij staan voor u klaar!
