Is onrechtmatig handelen, ondanks toestemming van de VvE, toch mogelijk?
Op 26 mei 2025 heeft het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao uitspraak gedaan in een zaak die voor veel bewoners herkenbaar zal zijn: een burenconflict binnen een VvE. De kwestie gaat om de vraag of het aanpassen van de bestaande zonwering en het plaatsen van palmbomen onrechtmatige hinder oplevert voor de buren. Het vonnis geeft belangrijke handvatten voor appartementseigenaars die veranderingen willen aanbrengen op hun (dak)terras, porch of balkon.
In dit artikel
In dit artikel vindt u meer informatie over toestemming van de VvE en de vraag in hoeverre deze bescherming biedt. Klik op één van de onderstaande links om direct naar een onderdeel te gaan:
Het burenconflict in de VvE
De eisers klagen dat hun buren een breed zonnescherm en palmbomen hebben geplaatst. Volgens hen wordt hierdoor hun uitzicht ernstig belemmerd en neemt daardoor de waarde van hun appartement af. Zij vragen de rechter onder meer om het zonnescherm en de palmbomen volledig te laten verwijderen en daarnaast een schadevergoeding toe te kennen vanwege de waardevermindering van hun appartement.
De buren verweren zich en voeren als eerste argument aan dat er al afspraken zijn gemaakt. Volgens hen is er sprake van een vaststellingsovereenkomst waarin de aanwezigheid van het zonnescherm is geregeld. Als tweede argument stellen zij zich op het standpunt toestemming te hebben gekregen van de vergadering van eigenaars voor het wijzigen van de bestaande zonwering. Dit is door ‘de voorzitter van de VvE’ schriftelijk bevestigd. Uit het vonnis blijkt niet of dit de voorzitter van het bestuur of de voorzitter van de vergadering is. Hoewel daartussen een wezenlijk verschil bestaat, is dat voor deze kwestie minder relevant.
Oordeel van het Gerecht
Het Gerecht oordeelt dat geen vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. Daarnaast oordeelt het Gerecht dat het niet relevant is of de vergadering van eigenaars toestemming heeft gegeven voor het wijzigen van de bestaande zonwering, omdat dan evengoed sprake kan zijn van onrechtmatige hinder. Vervolgens weegt het Gerecht het belang van een zoveel mogelijk ongestoord uitzicht voor de eisers en het verlangen van de buren naar schaduw en privacy tegen elkaar af en oordeelt dat het zonnescherm moet worden teruggebracht naar zonwering in de staat zoals aanvankelijk al gedurende tien jaren aanwezig was bij de buren. Het zonnescherm mag dus blijven hangen, maar moet worden teruggebracht tot een breedte van maximaal 3,20 meter. Ook moet één van de palmbomen, die het uitzicht van de eisers in het bijzonder hindert, worden verwijderd. Voor toewijzing van schadevergoeding is geen plaats meer, omdat de situatie na deze aanpassingen geen onrechtmatige hinder meer zou oplevert.
Analyse en betekenis
Het Gerecht oordeelt met één enkele zin dat het appartementsrecht – dus de regels van de VvE – en het burenrecht los van elkaar staan. Het is de vraag of dat oordeel geheel juist is. Naar mijn mening is wel relevant of de vergadering van eigenaars toestemming heeft verleend voor het wijzigen van de bestaande zonwering. Ten eerste is juist de besluitvorming door de vergadering van eigenaars bedoeld als een democratisch principe binnen een VvE. Een verzoek van een appartementseigenaar om wijzigingen te mogen aanbrengen aan – zoals in dit geval – de zonwering aan de buitenzijde van het appartement, is tijdens de vergadering behandeld. Andere appartementseigenaars – zoals de buren – hadden dus tijdens die vergadering hun bezwaren kunnen uiten. Daarnaast heeft de vergadering de belangen afgewogen en een besluit genomen. Als een appartementseigenaar het dan niet eens is met dat besluit, dan kan hij daarvan binnen één maand vernietiging verzoeken bij het Gerecht. Nu dit verzoek tot vernietiging niet is ingediend, is het de vraag of juridisch juist is dat eisers via het burenrecht – ruim 1,5 jaar later – hetzelfde resultaat kunnen behalen via de rechter. Naar mijn mening is het dan ook wat kort door de bocht dat het Gerecht met een enkele zin oordeelt dat een genomen besluit voor toestemming door de vergadering in dit geval niet relevant is.
Uiteindelijk kiest het Gerecht voor een oplossing die voor beide partijen redelijk en billijk is. De zonwering hoeft dan ook niet volledig verwijderd te worden. Daarnaast dient één palmboom te worden verwijderd, maar mag de rest blijven staan.
Praktisch advies
Voor VvE’s en appartementseigenaars biedt deze uitspraak waardevolle lessen. Wijzigingen zoals zonwering of beplanting kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor buren. Het kan verstandig zijn om vooraf met de buren te overleggen en onderling duidelijke afspraken te maken, nog voordat het verzoek aan de vergadering van eigenaars wordt voorgelegd. Hierdoor kunnen mogelijk gerechtelijke procedures worden voorkomen. Mocht ondanks deze inspanningen geen toestemming door de vergadering worden verleend, dan is het onder omstandigheden mogelijk om een vervangende machtiging van de rechter te verzoeken. In dat geval is het verstandig een juridisch specialist in het appartementsrecht in te schakelen.
Laat ons u ondersteunen
Heeft u als VvE of projectontwikkelaar te maken met kwesties binnen het appartementsrecht die mogelijk kunnen leiden tot een procedure, neem dan contact op met VvE Curaçao.
