Is bij VvE Blue Bay Resort sprake geweest van misbruik van meerderheidsstem?
Tussen de eigenaars bestond een verschil van mening dat ging over een door de vergadering van eigenaars goedgekeurd plan. Het plan was bedoeld om de golfbaan te behouden en te voorkomen dat daar ooit appartementen worden gebouwd. Volgens een groep eigenaars heeft de projectontwikkelaar misbruik gemaakt van zijn meerderheidsstem.
Wanneer is sprake van misbruik van meerderheidsstem binnen de VvE?
De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan binnen de VvE. Tijdens de vergadering vindt besluitvorming op democratische wijze plaats. Daarbij dienen de eigenaars (de leden) van de VvE zich jegens elkaar te gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Gebeurt dat niet, dan is een besluit vernietigbaar. Let wel, een verzoek tot vernietiging van een besluit moet bij de rechter worden ingediend binnen een maand nadat een appartementseigenaar kennis heeft kunnen nemen van het besluit dat hij wil vernietigen. Het handelen van een groot eigenaar moet worden beoordeeld aan de hand van de redelijkheid en billijkheid zoals hiervoor beschreven. Daarbij is van groot belang dat het democratische karakter binnen een VvE ervoor kan zorgen dat een minderheid van de leden wordt geconfronteerd met een besluit waarmee zij het niet eens zijn. De minderheid moet dat accepteren, tenzij bijvoorbeeld blijkt dat een groot eigenaar zijn macht heeft misbruikt. Dat kan leiden tot het schenden van de redelijkheid en billijkheid die de groot eigenaar in acht moet nemen tegenover de andere eigenaars. Hiervan kan onder meer sprake zijn als de groot eigenaar: (1) zelf een financieel voordeel heeft van het besluit; (2) niet transparant is naar andere eigenaars; of (3) zonder gegronde redenen of nadere onderbouwing voor of juist tegen voorstellen stemt.
Waarom sprake van misbruik van meerderheidsstem binnen de VvE?
Kennelijk maken enkele eigenaars bij VvE Blue Bay Resort zich zorgen over de grote invloed die de projectontwikkelaar heeft gezien het aantal stemmen die hem toekomen en zijn rol als bestuurder. Dit in samenhang met zijn belangen die afwijken van de belangen van de andere leden, leidt er volgens de eigenaars toe dat sprake is van belangenverstrengeling. Overigens volgt niet uit de uitspraak dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk de meerderheid van de stemmen heeft, maar wel volgt daaruit dat de projectontwikkelaar een bepalende stem kan hebben. In dit specifieke geval heeft de stem van de projectontwikkelaar er mede voor gezorgd dat het plan werd goedgekeurd.
Volgens een groep eigenaars van het Blue Bay Resort heeft de projectontwikkelaar misbruik gemaakt van zijn meerderheidsstem.
Heeft de projectontwikkelaar zijn meerderheidsstem binnen de VvE misbruikt?
In de uitspraak valt te lezen dat de groep eigenaars slechts een beperkte onderbouwing geeft aan haar standpunt dat de projectontwikkelaar misbruik maakt van zijn meerderheidsstem. Wel staat vast dat het besluit zonder de stemmen van de projectontwikkelaar niet genomen had kunnen worden, omdat dan niet kon worden voldaan aan de vereiste meerderheid. De ontwikkelaar heeft voldoende onderbouwd waarom hij voor het plan heeft gestemd. Daarbij geldt dat naast de stemmen van de projectontwikkelaar, meer dan de helft van de overige stemmen ook voor het plan hebben gestemd. Op basis van het voorgaande heeft de rechter geoordeeld dat geen sprake is geweest van misbruik van recht.
Hoe voorkomt een projectontwikkelaar dat hem misbruik van zijn meerderheidsstem binnen de VvE wordt verweten?
Het komt regelmatig voor dat een minderheid van de eigenaars binnen een VvE zich benadeeld voelt vanwege de macht van een groot eigenaar. Ook al heeft die groot eigenaar minder dan de helft van de stemmen. Het is echter van belang dat een groot eigenaar – vooral ook als hij bestuurder is – zo transparant mogelijk is ten aanzien van voorstellen waarover wordt besloten binnen de VvE. Daarnaast kan de groot eigenaar ervoor kiezen zich te onthouden van stemmen, als sprake kan zijn van belangenverstrengeling. Let wel, in de splitsingsakte kunnen hiervoor regels zijn of worden opgenomen.
Laat ons u ondersteunen
Wilt u meer weten over misbruik van meerderheidsstem binnen de VvE en op welke wijze u dit kunt voorkomen of kunt aanpakken? Dan kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen via de onderstaande knop. Wij staan voor u klaar!
