Wanneer moet de VvE de splitsingsakte wijzigen?
Het is meestal niet toegestaan om uw appartement te verbouwen zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Het kan zelfs zo zijn dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Dit hangt af van de vraag of de grootte van het appartement wordt gewijzigd en of de wijziging tijdelijk van aard is.
Vergroten of verkleinen van het appartement?
Bij een voorgenomen verbouwing zal het appartement eerder worden vergroot dan worden verkleind. Bijvoorbeeld, als de appartementseigenaar een uitbouw wil realiseren waarbij de uitbouw op een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE wordt geplaatst of een hele (nieuwe) verdieping wil realiseren op het gebouw. In die gevallen zal de splitsingsakte moet worden gewijzigd, omdat dan sprake is van het vergroten van het appartement. Hierbij is van belang dat het een structurele wijziging is en niet een tijdelijk wijziging die voor herstel vatbaar is. Als een aanbouw binnen de begrenzingen van het appartement wordt gerealiseerd, dan is in principe geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk.
Is de wijziging tijdelijk en voor herstel vatbaar?
Hierbij is van belang wat de feitelijke wijziging(en) exact inhoud. Of de wijziging tijdelijk en voor herstel vatbaar is, dient objectief te worden beoordeeld waardoor de bedoeling van de appartementseigenaar die wil verbouwen minder relevant is. Indien sprake is van het realiseren van een aanbouw of een nieuwe verdieping op het gebouw, dan staat min of meer vast dat het een structurele wijziging is. Dit is anders indien bijvoorbeeld een trappengat wordt gerealiseerd tussen twee boven elkaar gelezen afzonderlijke appartementen. De splitsingsakte hoeft niet gewijzigd te worden als dat trappengat alleen is gerealiseerd voor de duur waarvoor de betreffende appartementseigenaar eigenaar is van die twee appartementen en zich leent voor herstel in de oude toestand.
Is de rechtspraak hierover eenduidig?
Tot aan 30 juni 2020 was de rechtspraak redelijk eenduidig over de situatie waarin bij een verbouwing de splitsingsakte gewijzigd dient te worden. Zoals hierboven is beschreven, was het uitgangspunt dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden aIs er sprake is van een structurele wijziging waardoor de begrenzing van het appartement wijzigt. Is daarvan geen sprake dan kan worden volstaan met een besluit van de vergadering van eigenaars. De vergadering van eigenaars kan dan voor de verbouwing toestemming verlenen aan de appartementswijziging. Tevens kunnen voorwaarden worden verbonden aan die toestemming. Denk daarbij aan voorwaarden over de uitstraling, het materiaal, de bouwvoorschriften die bij de verbouwing in acht moeten worden genomen, verzekeringseisen en kosten van onderhoud.
Hof Den Haag heeft op 30 juni 2020 een uitspraak gedaan waarmee mogelijk verandering is gebracht in de eenduidigheid. In die zaak had de appartementseigenaar met toestemming van de vergadering van eigenaars een dakkapel gerealiseerd. Nadat een andere appartementseigenaar hiertegen een procedure had gestart, oordeelde het hof (in hoger beroep) dat nu met plaatsing van de dakkapel het gemeenschappelijke dak wordt doorbroken, ook de omvang van het appartement wordt uitgebreid. Aangezien het dak gemeenschappelijk is en de dakkapel daardoor ook gemeenschappelijk wordt, brengt dit tevens nieuwe (onderhouds)kosten met zich voor de gezamenlijke eigenaars. Juist omdat die kosten voor de gezamenlijke eigenaars zouden komen op basis van de splitsingsakte – en niet alleen voor de betreffende appartementseigenaar – was het hof van oordeel dat alleen door middel van wijziging van de splitsingsakte een dakkapel kon worden gerealiseerd.
Het is de vraag hoe de rechtspraak in de toekomst omgaat met dit soort situaties en of navolging wordt gegeven aan het uitspraak van Hof Den Haag. Mijns inziens is opvolging zowel praktisch als juridisch inhoudelijk niet gewenst, omdat dan ook voor kleine wijzigen de hele splitsingsakte moet worden gewijzigd. In het is veel eenvoudiger en minder kostbaar als de vergadering van eigenaars hierover kan besluiten met een volstrekte meerderheid van stemmen.
Let wel, bij nieuwe gebouwen – en dus nieuwe splitsingen in appartementsrechten – kunnen dit soort zaken veelal in de splitsingsakte worden geregeld. Reden te meer om als ontwikkelaar veel aandacht te (laten) besteden aan de inhoud van de splitsingsakte, zodat de toekomstige appartementseigenaars lid worden van een VvE met praktisch werkbare regels. Dit verhoogt het woongenot!
Sprake van een verbouwing?
Het voorgaande toont aan dat ingeval van een verbouwing zowel de appartementseigenaar als de VvE zich goed moeten laten voorlichten over de procedurele vereisten die gevolgd moeten worden. Daarmee voorkomen partijen dat zij worden geconfronteerd met een eventueel nietig besluit, wat als gevolg kan hebben dat de appartementseigenaar de situatie in de oude staat moet herstellen. Als dat niet gebeurt, moet de VvE verplicht daartegen optreden. Dit alles brengt een hoop onrust binnen de VvE en levert aanzienlijke financiële schade op voor zowel de appartementseigenaar als de VvE.
Overleg verbouwplannen altijd vooraf met de Vereniging van Eigenaars en zorg ervoor dat dit juridisch goed is geregeld. Dit voorkomt vervelende situaties achteraf, zoals het ongedaan maken van de verbouwing.
Neem contact op
Heeft u vragen over uw verbouwingplannen en de juridische haken en ogen die hiermee gepaard gaan? Dan kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen via de onderstaande knop. Wij staan voor u klaar!
